给民宿新手的一些建议：如何成功开一间民宿？

设计资讯 | 07-06 10:44

好多有经验的民宿主人会告诉你说，做民宿，有三个因素超级重要：选址！选址！选址！博仁小编想要告诉你的是，他们是对的。好的选址可以涉及到以下这些因素。参考：峨眉山灵境别院民宿设计和涠洲岛四时仓素民宿设计

一、好的选址

1、交通

即可达性，可达性的意思越来越多元，在观光旅游里，它往往指公共交通便不便利；休闲旅游里，往上是客源地的远近，往下是景观的远近——我是否步行几步或者开一会儿车，就能抵达美景。

2、配套

即周边设施完善和便利程度。

3、周围环境景观

这个因素里边还隐藏的，比如说周边采光、通风、是否无视野遮挡等等要素，和房子本身一起，共同决定了后续产品的整体呈现。

我发现，定位为休闲游的民宿，对于公共交通的便利性的需求会低一些，毕竟，休闲游的客人很多是自驾来的。但对于观光游的民宿，比如一些景区民宿，还有城市民宿的大多数，尤其是中端以及中端以下的产品来说，选址的因素，在后期的引流上能带来的帮助，甚至可以是决定性的。

对于观光游的民宿来说，一个好位置会帮民宿多解决10-20%的入住率。（观光旅游地区，位置都是自带流量的，这是好位置必须能起的作用）

10-20%入住率意味着什么呢？

假设民宿的平均入住率是50%（具体多少，各地不一样），保本率35%，扣除一下只有差不多15%是决定回报的。所以10-20%的差距并非10-20%的差距，按最终利润的比例上，民宿的回报率可能恰恰就是由这10-20%决定的。

【建议】：选址一定要慎重，这是一个无论花多少时间衡量和考察都不为过的关键，地点不对，其他方面再成熟，宁可不做继续等。

二、成本如何控制？

好的民宿产品，必须追求性价比，这不仅是对消费者来说的，对于民宿主人来说，同样如此。民宿的“性价比”想高，必须严控成本。一家20间房，投资200万的民宿，均价卖到500是合理的，而同样一家20间房，均价500的民宿，如果投资成本达到500万，恐怕只会让民宿投资人心里滴血。

还是以厦门的oneday为例，因为这家是从公寓式民宿起家的，因此，她们一以贯之的风格就是：硬装钱少花（能不花尽量不花，因此你可以看到她们的照片里基本是一通的白底），软装重点抓，这叫把钱花在刀刃上，是一个非常值得学习的借鉴对象。

究竟想要做什么样的产品，必须有一个成本的预算，前期成本控制非常重要，第一次做民宿的朋友基本都会超出预算，这很正常，但需要控制在适度范围内。我身边就有不少民宿朋友，在第一家民宿上投入过多情怀，导致成本超出过多（超出10%左右是正常的，但不少第一次做民宿的可以超出20-40%，这就很可怕了），而初期成本的多少是直接决定你的回报率的。

我们说的初期成本，主要包括：设计费、装修成本、房租（后期成本的大头，后期成本另一大头是员工工资，这二者基本能占到后期总成本的60-70%甚至更多）。

以上几部分，需要民宿主了若指掌，并且控制得当。

【建议】：把钱花在刀刃上，省下来的都是自己的。

三、民宿设计很重要，设计很重要，设计很重要。

重要的话讲三遍，还是觉得不够。

小编很多时候搞不明白，不少民宿主人舍得投钱在硬装和软装上，但是舍不得多花点钱去请一个更好的设计师，做更好的设计上。

我觉得好的设计意味着什么呢？如果你的民宿是打算开5年10年甚至更久，那么好的设计意味着，在这5年10年的每一天每一秒，都会帮你多赚钱。

好的设计，首先，你得先有了客户人群的定位，你想要什么样的人群，明确了用户画像后，再根据这个定位去做设计。最简单的人群定位，一个是消费能力，另一个就是年龄。300-500元，25-40岁的人群，和500-800元，35-50岁的人群，肯定是需要截然不同的设计风格。

至于最终选定什么样的风格，则更多取决于

1、民宿主自己的审美偏好和对用户的理解；

2、设计师的水平，包括景观建筑（如果户外面积够大的话），室内设计，软装设计；

3、民宿主和设计师之间的配合是否默契。强调一点，一个好的民宿主人，他/她一定是比设计师更了解顾客的需求，所以设计当中，特别是功能性的方面上，特别需要这二者的相互协作。其中，必然就会涉及到双方互有妥协的状况。