三亚是一座很受大家喜爱的旅游城市，三亚民宿如何定价？很多人觉得定价是一个很轻松的事，觉得直接放一个价格在那边，订得不好调低点，订得好调高点，多简单。我的观点是，要都那么容易，不如回家种地。参考：峨眉山灵境别院民宿设计和涠洲岛四时仓素民宿设计
下面详细跟大家见一见关于民宿定价的那些事。
1. 客房这种产品和器皿和粮食不一样，具有不可储存性，今天卖不出去，就意味着今天的损失，就算明天卖出去，都不能弥补今天的损失。
三月不开张，开张吃三月的情况，在民宿里是绝对不可能存在的。
2. 我们经常听一些民宿人说，每天房间没有卖到2000元（假设）那就是亏本生意。注意了，这2000元更多是由相对固定的成本决定的，即房租、员工工资、水电（冬夏更费电）等。
超过这2000元的成本后，客房的边际成本骤减，单间的成本基本等同于布草洗涤+易耗品费用，这部分再好的民宿，基本都不会超过50元。这就是为什么，老道的民宿人总是避免让房间空置，因为多收的房费基本相当于纯赚的。
3. 由于每天固定成本的存在，客源的稳定性成了一个超关键的因素。
不少民宿人，仗着自己社会资源多，而轻视了常规渠道建设。社会资源虽好，却有两个问题，一，开始的时候支持多，维持则很难；二，极不稳定，有时可以把全部房间都塞满，但更多时候时候零零散散，甚至没有。
民宿极其讲究客源稳定性，流量入口是否稳定非常关键，需要持续有效的曝光。
一般碰到这种民宿，什么都不用说：且看他两三个月。
4. 营业额和利润的博弈。举个例子，50元的价差，对均价500的民宿，营业额影响只有10%，但对于利润，影响最少是双倍的20%，多的甚至能达到50%或往上。
5. 价格歧视。官方解释：一个生产者，相同产品，相同生产成本，以不同价格售予不同买家。目的是吸引更多购买力不同的消费者，使总营收达到最大化。
在住宿行业，有很多种体现，比如渠道（线上/电话/散客）价格歧视，针对不同议价能力客人的价格歧视，不同房量的价格歧视（个体/团队），不同等级客人的价格歧视（新客人/老顾客/会员）。
有一个我觉得特别关键的，是针对预订时间的价格歧视。即预订时间不同， 可以享受到不同的价格。很多人不禁要问：为什么呢，价格提前固定一个不就好了，为什么要有价格歧视。
很简单，这一切，都是为了达到盈利的最大化。这里并无所谓的不公平，提前购买的客人确实有权利享受到更低的价格，这种现象几乎在所有行业里都能看到。
所以，在针对时间的价格歧视上，我们会经常看到，老道的民宿运营人，一个房型可以卖出四五种价格。时间上的价格歧视，所导致的一个产物，叫作预售，这个我们改天专门再讲。
6. 价格区间。民宿的房型越多，则不同价格越多，但要注意，这不代表定价的跨度可以很大。
这和产品的定位有关系，200-400，400-800都是合适的定价区间，，但是出现200-800这种跨度巨大的定价区间，说明策略一定有误。
不要试图去抓所有价格区间的客户，这无异于自掘坟墓。非要这么做，解决办法也不是没有——渠道区分。
7. 房型（价格种类）不宜过多，5-8种房型为宜，给客人太多的选择反而办坏事（请那些每一个房间开一个房型，总房型能列个20多种的民宿主自行面壁）。
8. 尾数定价策略，8或9做结尾，基本不会有错。
9. OTA的价格分价格带，比如携程分为0-150,150-300,300-450，450-600等，尾数定价的情况下，假如一个房型卖298，选取300-450的客人就看不到该房型。这时候可以通过一些诸如促销的小技巧覆盖2个价格带，比如正价房型卖308，促销房型卖298（促销即正价）。
总之，在不影响客户选择的情况下，覆盖尽可能多的价格带。
10. 价格的丰富性，无早、含早、提前预定优惠、多间以上优惠、套餐产品（景+酒、酒+餐、酒+玩），都可以试试。
11. 抓准竞争对手，在上门散客越来越少的情况下，你的竞争对手范围肯定不单单是你周边那几家，而是一整个区域里产品和你相当的民宿。
紧盯竞争对手的价格浮动，有时候可以提前出击，特别是涉及到预售的部分。当你还不会定价的时候，找出你竞争对手里生意最好的那家，紧跟着它的定价就好。初期时候，全部低一点，说不定可以出奇效。
12. 每种房型的预订率（即预订出去的比例，比如一个房型有5间，一个月就是150间夜，如果这个月预订出去75间夜，那预订率就是50%），这个是可统计的数据，这个数据有助于你调整房型之间的价格差，尤其是当你从前没做过这个事情的时候。
13. “升级”这个策略给定价留有的发挥余地非常大，好好利用，前提是把控好房态。
14. 该赚钱的时候赚钱，不该赚钱的时候克制。
什么时候该克制呢？每个民宿主策略不一样，对我来说，一开始倾向于做口碑和原始客户的数量积累，这样定价策略一开始一定是比较宽松，会舍弃部分利润，更多去追求客户基数和口碑。这个时间老方最少会预留1年。
15. 价格调控开始逐渐失灵的时候，一来说明市场凋零，二来说明竞争局势已至白热化。
在一个特定的地区，一开始价格调控是把利剑，这把利剑开始失效的时候，就需要整体行业人的注意了。
一开始是淡季不管用，然后是平季，时间将越来越长。这个时候，竞争力最弱的那批基本等同于关门歇业，中间层维持基本生存，只有少数的头部，才能摆脱价格战带来的巨大损伤，它们的活法是在另一个层面上的。
16. 更多相信数据，而非自己的感性。在一个正常的市场里，如果你一直降价，却毫无效果，相信我，没别的原因，是团队的运营能力不够，该考虑换策略了。
17. 价格数据的效果跟踪、数据留存/分析，可以帮助你做决策。比如，淡旺季价差、涨价时长、客户价格喜好等等。人的感觉可能会出错，但数据不会骗你。
18. 做定价决策的这个人，最好是对数据有感知的人，并且，必须得很遗憾地告诉你，这跟天赋有不少关系。
19. 如果是行业主宰者（已经品牌化的民宿），以上大多数将不适用，毕竟，它们是活在另一个层面上的。
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