所租赁的物业布局和物业面积大小，决定了房间体量、公共区域以及增项服务区域，设计效果的优劣决定设计费用，以及硬装和软装的装修成本。博仁小编建议在装饰装修的时候保留当地具有民俗特色的建筑元素，当游客深度挖掘一个城市的时候，更加吸引他们的是这个地区的人文历史背景，这当中就包含了原始民俗建筑特色。在落地动工之前，有一些内容需要做好基础了解。参考：峨眉山灵境别院民宿设计和涠洲岛四时仓素民宿设计
首先是物业选择和租赁的注意事项，以下几点需要格外注意：
因素一：房屋性质与执照办理
如果是租赁带有房租形式的物业，需要根据房屋的使用性质（民宅或商用）判断是否可以办理执照。我一直在北京做特色住宿，作为首都，对于物业的各种执照要求相当严格。
自 2016 年开始的拆墙打洞政策，对于那些房屋性质为民宅的自建房、公房的影响就非常大。就算你证照齐全，无论是餐馆还是住宿，全部都会被勒令到工商局注销营业执照。到期不执行的法人今后就会进入黑名单，未来就啥也别想干了。
对于允许经营性质的商用房来说，如果你是办公使用，也别想蒙混过关，要是再加上有违建的情况就更甚之。
我有个朋友在厦门做民宿，据了解，那边大部分民宿都是黑店，也就是无执照，三天两头的被扫荡。所以为何不去办理执照呢？这就跟当初你在租赁这个物业的时候有没有搞清楚是否能起照有关系。
起照（获得经营所需的相应执照手续）的顺序是：工商的营业执照、消防、特种行业许可证（住宿被国家列为特种行业）、外事（外事就是你是否有接待外宾的资格）、最后是卫生。
目前想在北京东城区想做住宿的朋友基本上就别考虑了，北京东城区现在已经不可以办理住宿的营业执照了。
因素二：物业的布局
无论是楼体还是单独的院落，房间数量是决定运营成本的最大基础。
从布局来讲，一方面是房东是否同意你将原来的布局进行改造，甚至推倒重盖，这点就有必要提前说好并体现在合同中。
改造会投入更多投资成本，收回成本的年限就会相应的增加，如果在这期间房东突然说不租了，那你不就懵逼了。
所以体现在合同中比如你签的是 10 年租约，那么在 10 年内除了诸如拆迁之类的不可抗因素，房东如果单方面解除合同需要赔付你，当然即使是拆迁那也得赔。一般来讲房租合同签署年限最多不超过 20 年，因为 20 年以上法律是不认可的，谨防有心人利用这一点来忽悠你。
另一方面就是物业分配房间的可行性数量，比如 300 平米的院子，房屋面积只有 100 平米，另外 200 平都是院子、空地，虽然景观公区大，但是可打造的房间数量太少。就不得不提升售卖时的房价以保证 cover 住间夜成本（房租高而房间数量少则间夜成本高）。
倘若完全没有售卖经验回本势必困难，尽可能合理的分配出房间数量是很重要的，当然，对于有经验的人可以不用太过于死磕间夜成本。
因素三：公共区域——提升酒店或民宿品质的最强手段
公共区域指的是客房以外的区域，例如院子、露台、会议室、多功能厅、餐厅、咖啡厅、酒吧等。
对于住店的人来说，其实没有几个人会整天窝在房间里，所以除了外出就是在公共区域休闲消费了，因而公共区域的装饰风格和布局调性很大程度决定了消费者的印象。
举个例子，如果你的房间装修的很典雅，但是在院子里摆着宛如炕头一般的沙发套和大红大绿的布景，一定会被人定义成高级农家乐。
所以，如果你的预算有限，与其在房间内添置按摩浴缸，不如把钱花在公共区域。咱们中国人都好个面子，尤其是北京老人儿，这个绝不能含糊。
因素四：房租
每间夜的房租成本=房租年总数÷ 365 天÷房间数
此数字对市场调查和定位很关键（免租期尽可能拉长给装修留时间），例如房租是 12 万一年，那就是一个月 1 万，那一个月平均 30 天，一天就是 333 元，如果这个物业能出十间房，一间房一天房租就是 33.3 元。
再有就是房租砍价，了解除了你以外还有多少人在和房东在聊，尽可能完善并贴近现实性地描述改造业主房屋的结果。如果你最终得到的价格不理想，还有一招就是拉长年限，用递增的方式来将前期的投入减少，前提是要确定这个地方可以坚持长久下去 。
打个比方：比如房东坚持一年 12 万，但是对于你来说 10 万可能是理想的价格。可以通过年份递增的方式，一共签 10 年，一年 12 万的话，也就是 10 年 120 万，头三年 10 万之后按照百分比递增，最终这 10 年您的到手的还是 120 万。这样初期的运营成本减少，等三年之后住宿基本成型，运营稳定，再递增房租的话直接涨房价即可。如果资金相对充裕，年付也是个好办法。
因素五：合同年限
一般来讲，投资酒店或者民宿至少 1.5 --- 3 年回本，所以合同至少 5 年起。如果合同年限足够长就要注意房租递增率是多少。在北京现在基本上都是房东只签 5 年，如果你想长签或者怕 5 年没把握盈利多少，可房东又死活不答应多签，就只能看造化了。如果无意外是可以按照合同中价格自动延续几年几年的。
有的房东年龄比较大，你得先和房东好好聊聊。现在在北京还能自己有个院子的老人，基本上都是文革的时候没收的，之后又还了一小部分的。这帮人大多都有自己的房，儿女也都有房，要不也轮不到租给你。
这些老人都是觉得，哎呀自己挺大岁数的了，在最后这十几年里把这个院子租出去，房租呢给儿女分分，将来自己百年以后变卖或者留给儿女。知道了他们出租的目的，如果老人健康情况不乐观，有儿女，又跟你签了 10 年 20 年的，您就小心点吧，老人撒手人寰儿女四分五裂分房产，没有一个能做主的，情况就会很棘手。
下面直接进入基建装修内容。正式装修前，关于设计问题。首先要确定自己想要设计的风格（依据市场调查进行合理选择），然后是寻找合适的设计师。最怕的就是人家是传统风格的设计大师，你非要让他给你设计现代或欧美风，当然你还需要对这个设计师之前的作品有所了解。
最后就是谈价格嘛，小编认为一旦你认准了某位设计师，在设计费方面不要乱砍瞎砍，反而是满足设计师收费之后，在装修材料和硬件方面让他帮你想办法省下来，以保证良好的设计品质。要知道设计师从来不在乎原材料费用，一定是希望用最好的材料来呈现他的作品！
在设计效果图和平面图出来之后，你的房间数总量、公共区域面积及功能性、餐厅、酒吧、户外区域等也全部确定好以后，就可以开始计算基础营建的相关硬件设备的费用了。
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