一、田园综合体核心内涵

田园综合体是跨产业、跨功能的综合规划，具体到项目当中，就是多功能、多业态的综合运营，体现了“跨产业、跨功能”所产生的集聚效应。从概念来看，田园综合体呈现三大特征：

1、以乡村田园景观与农事活动为基础，扩展观光旅游的外延，将原有的乡村旅游打造成一种新型的旅游综合体。

2、以观光休闲为核心职能。田园综合体依托城市、服务城市，强调人与自然和谐发展带动农业从单一第一产业往二、三产业延伸。

3、以综合开发为主要手段。以综合开发为主要手段，通过乡村农业景观与休闲旅游的综合性开发，打造以休闲娱乐观光为一体的综合休闲产业。

二、田园综合体建设及运作思路

1、田园综合体的建设思路

田园综合体的建设，要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，进行综合开发。

根据田园综合体的主体架构——农业+文旅+地产，田园综合体应围绕“三个核心”，着力于“五区”的建设：三个核心为田园生产、田园生活、田园景观，五区为景观吸引区、田园休闲集聚区、农业生产区、居民生活区、服务配套区。

景观吸引区：可以是自然景观，也可以是有特色的人造景观。对于新建项目，景观吸引区是吸引人流、提升土地价值的关键所在。

田园休闲集聚区：为满足客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系；结合田园综合体的资源禀赋，提炼出适合田园综合体发展的项目主题。

农业生产区：农业生产区的意义不单单是为了提供安全、放心的生态绿色食物和获取相应的收入，农业与自然密切交织在一起，维持着区域的生态保护功能。更重要的是，农业支撑着区域乡村共同体的活动，可以让游人充分了解农业，体验农业生产的乐趣；

居民生活区：居住区是迈向城镇化结构的重要支撑，构建了城镇化的核心基础。在环境打造上，必须克服高楼大厦的城市模本，小桥流水的乡村图景在这里应充分展现。

服务配套区。服务是田园综合体的生命线，生产性服务业应向专业化和价值链高端延伸，生活性服务业应向精细化和高品质转变，让游客与居民吃住放心，娱乐舒心。

2、田园综合体的运作思路

田园综合体的经济技术原理就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。

（1）企业承接农业，就可以避免实力弱小的农户的短期导向行为，可以做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业。

（2）打造新兴驱动性产业——综合旅游业，也可称之为文旅产业，促进社会经济发展。

（3）在基础产业和新兴驱动性产业起来后，当地的社会经济活动就会发生大的改变，该地区就可以开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群营造新型乡村、小镇，形成社区群落。所以也可以这样描述，田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。

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