民宿定价的确是令房东们十分头疼的问题，尤其是前期运营时，价格定高了无人问津，定低了又没有利润，到底什么样的价格客人才能接受呢？参考案例：象山九驿民宿设计和涠洲岛四时素仓民宿设计。

两大原则——价值定价、动态调整。

作为一个合格的民宿房东，一定要有自己的一套民宿定价策略，毕竟市场上有大量的竞争对手以及酒店这样的替代品可以选择。房东们想要在短期内迅速增收，民宿定价就要根据内外因素合理浮动，灵活调整。

一、价值是民宿定价的基础

1、成本是民宿定价的落脚点

房东们应该明白，你售卖的民宿是一件商品，存在于民宿这个相对自由竞争的市场环境，所以民宿的价值决定了价格。房东们需要计算投入成本（分摊房租、软硬装投入）来设定民宿的基础价格。

2、考虑顾客感知价值

也就是说顾客觉得你的民宿会值多少钱？

民宿每一个细节的展示、设计主题的表现、背后故事的呈现、接送机服务、伴手礼……等都会构成顾客对你这间民宿的印象，从而影响他主观感受这间民宿定价应该是多少。

一个足够优秀的民宿房东，会在品牌溢价这方面下足功夫，通过一切运营手段让顾客感受到这间民宿是值得这份房价甚至超出预期的。

那基础民宿定价应该怎么设定？

一般应为每日运营成本的1.5-3倍。溢价区间就取决于顾客感知价值，也就是民宿的软性服务、品质特色以及核心竞争力。

二、供需关系影响民宿价格的波动

设定好基础价格后，房东们还需要考虑到市场情况，根据供需灵活调整价格。

1、淡旺季、节假日

旺季时间：暑假、法定假日，集中在6-10月

淡季时间：冬季、春节前后，集中在11-01月
民宿经营淡旺季明显，淡旺民宿定价该如何调整？

客流量大时，价格适当增加；客流量小时，价格适当降低。

旺季涨幅根据当地情况如地理位置、景区特色、交通便利等因素，可上涨100%-800%。 

比如中秋、国庆即将来临，民宿定价一般都设定为平日的3倍左右哦。

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